Lo que debes saber
- El "impuesto a las mansiones" se presentará a todos los votantes de Chicago en las primarias de marzo.
- Sus partidarios dicen que se podrían recaudar 100 millones de dólares para combatir la falta de vivienda
- Los críticos argumentan que la medida tendría un efecto paralizador en las ventas de bienes raíces comerciales.
Los votantes de la ciudad de Chicago podrán votar en un referéndum que impondría el llamado “impuesto a las mansiones” que cambiaría fundamentalmente la forma en que se gravan las transferencias de bienes raíces en la ciudad.
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En un nuevo fallo emitido el miércoles, el Tribunal de Apelaciones de Illinois dictaminó que una decisión del Tribunal de Circuito que suspendió el recuento de votos sobre la medida se tomó por error, y sostuvo que los tribunales no tienen jurisdicción para impedir que dicho referéndum se coloque en la boleta de las primarias del 19 de marzo.
Según el fallo, el Tribunal de Apelaciones dijo que los tribunales de Illinois se han negado anteriormente a "ejercer jurisdicción sobre impugnaciones de referendos que forman parte del proceso legislativo".
Su decisión es que el referéndum fue aprobado como parte del proceso legislativo de Chicago, y que las unidades autónomas debían aprobar cambios para transferir impuestos mediante una votación pública.
El tribunal también concluyó que eliminar la pregunta de la boleta violaría el principio de separación de poderes al “interferir con el proceso legislativo”, y que el procedimiento adecuado sería pronunciarse sobre la validez constitucional de la legislación sólo después de su promulgación, según la decisión.
Un tribunal de circuito había dictaminado previamente que la iniciativa pedía indebidamente a los votantes que decidieran sobre tres cuestiones distintas relacionadas con el impuesto, en lugar de plantearles una sola pregunta.
Los abogados de la Junta Electoral y de la ciudad de Chicago apelaron inmediatamente el fallo, cuestionando el razonamiento detrás del mismo.
El Tribunal de Apelaciones expresó preocupaciones similares al fallo inicial de la jueza Kathleen Burke.
"Al igual que las partes, nos quedamos conjeturando sobre los fundamentos del fallo del tribunal de circuito porque el tribunal inferior no dio los motivos de su fallo", según decía el fallo.
Es probable que los opositores al referéndum apelen.
Según el lenguaje del referéndum, los votantes decidirán si la ciudad debe pasar del actual modelo de impuesto único sobre transferencias de bienes raíces a un impuesto gradual, que afectaría todas las transacciones de $1 millón o más.
Los partidarios dicen que la ordenanza resultaría en una reducción del impuesto de transferencia para aproximadamente el 94% de las propiedades en la ciudad, pero los opositores advierten que podría tener un impacto devastador en el mercado inmobiliario comercial.
Si una mayoría de votantes apoya el referéndum, el Concejo Municipal de Chicago tendría que evaluar y aprobar la ordenanza en la primavera, según los proponentes del proyecto de ley.
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Entonces, ¿qué implicaría exactamente el cambio en el impuesto a las transferencias?
Actualmente, las transferencias de bienes raíces en Chicago están gravadas a una tasa de $3.75 por cada $500 del precio de compra.
La estructura impositiva propuesta reduciría ese impuesto a $3 por cada $500 del precio de transferencia, siempre y cuando la propiedad se venda por menos de $1 millón. Eso representa una reducción del 20%.
Luego se aplicaría una tasa aumentada al valor de la propiedad entre $1 millón y $1.5 millones, y esos fondos se gravarían a una tasa de $10 por cada $500 en el precio de compra. Eso representaría un aumento del 233% sobre la tasa actual.
Para cualquier valor superior a 1.5 millones de dólares, el impuesto a la transferencia se aumentaría a 15 dólares por cada 500 dólares de valor, un aumento del 400%.
Según el texto del referéndum, los fondos generados por el aumento de impuestos se destinarían a iniciativas dedicadas a combatir la falta de vivienda en la ciudad.
"Los ingresos del aumento se utilizarán con el fin de abordar la falta de vivienda, incluida la provisión de viviendas permanentes asequibles y los servicios necesarios para obtener y mantener viviendas permanentes en la ciudad de Chicago", dice el texto del referéndum.
Según las disposiciones del impuesto de transferencia, estas tasas serían pagadas por el comprador del inmueble, a menos que el comprador esté exento del impuesto según la ley estatal. Las circunstancias específicas en las que un comprador estaría exento se pueden encontrar a través de los formularios de informes de transferencia de bienes raíces del estado.
En esos casos, el impuesto lo pagaría el vendedor.
Los partidarios de la ordenanza dicen que el impuesto generaría 100 millones de dólares al año.
Casi el 94% de las propiedades vendidas en Chicago verían una reducción de impuestos porque están valoradas en menos de $1 millón, según funcionarios citados por WTTW Chicago.
La propuesta también eximiría a los desarrollos destinados a viviendas asequibles, según los funcionarios.
Los fondos se utilizarían para construir viviendas permanentes que contarán con asesoramiento sobre abuso de sustancias y otros servicios integrales, según los partidarios.
“El comprador de vivienda promedio verá una reducción en la cantidad que tiene que gastar en el impuesto a la transferencia de bienes raíces como resultado de este cambio”, dijo el concejal Carlos Ramírez-Rosa a Block Club Chicago. “Pero también estamos preguntando a las empresas más importantes del mercado, algunas de las corporaciones más grandes del mundo que cuando compren una propiedad en la ciudad de Chicago, paguen un poco más”, agregó el concejal.
Los opositores del aumento de impuestos dicen que tendría un impacto devastador en las ventas de propiedades comerciales, ya que esos propietarios ya están sintiendo los impactos de que más empresas tengan empleados trabajando desde casa, lo que reduce los costos generales y las tasas de ocupación, según LP Legal.
Según Crain's Chicago Business, las transacciones de propiedades comerciales en Chicago totalizaron aproximadamente $5.3 mil millones en el primer semestre de 2023, una reducción del 51% con respecto al año anterior.
El excandidato a la alcaldía de Chicago, Paul Vallas, escribiendo en nombre del Illinois Policy Institute, de tendencia conservadora, criticó la medida por su impacto desproporcionado en las propiedades comerciales y advirtió que la medida podría generar ingresos inferiores a los esperados debido a la disminución de las propiedades comerciales. ocupación en Chicago, lo que luego afectaría las valoraciones de las propiedades.
Se han presentado demandas alegando que el referéndum es demasiado vago, según la publicación inmobiliaria The Real Deal. Los demandantes en las demandas argumentan que la ciudad no estaría suficientemente obligada a gastar los fondos en viviendas asequibles y otros esfuerzos para combatir la falta de vivienda.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios también se ha pronunciado en contra de la ordenanza propuesta, diciendo que los impactos en los negocios comerciales afectarán en última instancia a los propietarios de viviendas a medida que la ciudad se esfuerce por hacer frente a posibles déficits de financiación.
