La Corte Suprema de Illinois rechazó el miércoles una apelación de la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios para anular los resultados de un controvertido referéndum sobre el impuesto sobre bienes raíces en la boleta primaria de Chicago de 2024, confirmando que los votos sobre la medida serán contados.
La apelación se produjo después de que un Tribunal de Apelaciones dictaminara la semana pasada que los votos para el referéndum se contarían luego de una decisión anterior del Tribunal de Circuito de pausar el conteo de los votos, diciendo que la iniciativa pedía indebidamente a los votantes que decidieran sobre tres cuestiones separadas relacionadas con el impuesto, en lugar de más de una pregunta a los votantes.
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Una declaración de la Coalición de Chicago para las Personas sin Hogar elogió la decisión y calificó la apelación como un "intento endeble" de anular la decisión de la Corte Suprema.
“Felicitamos a los jueces de la Corte Suprema de Illinois por negar el endeble intento del lobby inmobiliario de anular la decisión de la Corte de Apelaciones del Primer Distrito. Nuestra coalición sabía, cuando lanzamos esta campaña hace más de seis años, que las grandes corporaciones inmobiliarias lucharían contra nosotros en todo momento, y teníamos razón. Desde enviar correos electrónicos a los inquilinos con la amenaza de un aumento de alquiler hasta utilizar los tribunales para tratar de impedir que se cuenten nuestros votos, han demostrado consistentemente que preferirían sacar provecho de la crisis inmobiliaria que pagar su parte justa para solucionarla. Afortunadamente, con esta última decisión de la Corte Suprema de Illinois, los votantes ahora tienen el poder de encaminar a Chicago por un nuevo camino: donde los grandes propietarios corporativos paguen su parte justa, donde haya fondos locales legalmente dedicados a viviendas asequibles y servicios de apoyo, y donde 68,000 habitantes de Chicago sin hogar tienen un lugar al que llamar hogar”.
En reacción a la decisión, la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios emitió un comunicado expresando su decepción por el fallo y añadiendo que animan a los votantes a votar "No" al referéndum.
"Si bien estamos decepcionados por el resultado del caso, era importante impugnar esta pregunta engañosa y manipuladora del referéndum. Este aumento encubierto del impuesto a la propiedad perjudicaría tanto a nuestro centro como a nuestros vecindarios locales, impactando a los propietarios de viviendas, inquilinos, trabajadores sindicales y propietarios de negocios grandes y pequeños. "Lo que es especialmente preocupante es que el aumento del impuesto de transferencia del alcalde Johnson le daría a la ciudad un cheque en blanco sin responsabilidad para mejorar nuestras crisis de vivienda y refugio para inmigrantes. Continuamos nuestros esfuerzos para educar a los votantes sobre la importancia de votar No en este referéndum el 19 de marzo", dice el comunicado.
Ahora que los votantes finalmente tienen claridad sobre el estado del referéndum, esto es lo que deben saber sobre el referéndum "Traer a Chicago a casa", o impuesto a la transferencia de bienes raíces, que está en la boleta primaria de Chicago.
¿Qué dice el referéndum?
Según el lenguaje del referéndum, los votantes decidirán si la ciudad debe pasar del actual modelo de impuesto único sobre transferencias de bienes raíces a un impuesto gradual, que afectaría todas las transacciones de $1 millón o más.
El fallo del miércoles de la Corte de Apelaciones agregó que los tribunales no tienen competencia para impedir que la medida se incluya en la boleta electoral del 19 de marzo.
Según el fallo, el tribunal de apelaciones dijo que los tribunales de Illinois se han negado anteriormente a "ejercer jurisdicción sobre impugnaciones de referendos que forman parte del proceso legislativo".
Su decisión es que el referéndum fue aprobado como parte del proceso legislativo de Chicago, y que las unidades autónomas debían aprobar cambios para transferir impuestos mediante una votación pública.
El tribunal también concluyó que eliminar la cuestión de la boleta violaría el principio de separación de poderes al “interferir con el proceso legislativo”, y que el procedimiento adecuado sería pronunciarse sobre la validez constitucional de la legislación sólo después de su promulgación, según el decisión.
Anteriormente, un Tribunal de Circuito dictaminó que la iniciativa pedía indebidamente a los votantes que decidieran sobre tres cuestiones distintas relacionadas con el impuesto, en lugar de plantearles una sola pregunta.
Los abogados de la Junta Electoral y de la ciudad de Chicago apelaron inmediatamente el fallo, cuestionando el razonamiento detrás del mismo.
El Tribunal de Apelaciones expresó preocupaciones similares al fallo inicial de la jueza Kathleen Burke.
"Al igual que las partes, nos quedamos conjeturando sobre los fundamentos del fallo del tribunal de circuito porque el tribunal inferior no dio los motivos de su resolucion", decía.
Es probable que los opositores al referéndum apelen.
Los partidarios dicen que la ordenanza resultaría en una reducción del impuesto de transferencia para aproximadamente el 94% de las propiedades en la ciudad, pero los críticos advierten que podría tener un impacto devastador en el mercado inmobiliario comercial.
Si una mayoría de votantes apoya el referéndum, el Concejo Municipal de Chicago tendría que evaluar y aprobar la ordenanza en la primavera, según los proponentes del proyecto de ley.
¿Cómo sería el impuesto a las transferencias?
Actualmente, las transferencias de bienes raíces en Chicago están gravadas a una tasa de $3.75 por cada $500 del precio de compra.
La estructura impositiva propuesta reduciría ese impuesto a $3 por cada $500 del precio de transferencia, siempre y cuando la propiedad se venda por menos de $1 millón. Eso representa una reducción del 20%.
Luego se aplicaría una tasa aumentada al valor de la propiedad entre $1 millón y $1,5 millones, y esos fondos se gravarían a una tasa de $10 por cada $500 en el precio de compra. Eso representaría un aumento del 233% sobre la tasa actual.
Para cualquier valor superior a 1,5 millones de dólares, el impuesto a la transferencia se aumentaría a 15 dólares por cada 500 dólares de valor, un aumento del 400%.
¿A dónde irían los fondos generados por el impuesto?
Según el texto del referéndum, los fondos generados por el aumento de impuestos se destinarían a iniciativas destinadas a combatir la falta de vivienda en la ciudad.
"Los ingresos del aumento se utilizarán con el fin de abordar la falta de vivienda, incluida la provisión de viviendas permanentes asequibles y los servicios necesarios para obtener y mantener viviendas permanentes en la ciudad de Chicago", dice el texto del referéndum.
Según las disposiciones del impuesto de transferencia, estas tasas serían pagadas por el comprador del inmueble, a menos que el comprador esté exento del impuesto según la ley estatal. Las circunstancias específicas en las que un comprador estaría exento se pueden encontrar a través de los formularios de informes de transferencia de bienes raíces del estado.
En esos casos, el impuesto lo pagaría el vendedor.
Lo que dicen los partidarios y los críticos
Los partidarios de la ordenanza dicen que el impuesto generaría 100 millones de dólares al año.
Casi el 94% de las propiedades vendidas en Chicago verían una reducción de impuestos porque están valoradas en menos de $1 millón, según funcionarios citados por WTTW Chicago.
La propuesta también eximiría a los desarrollos destinados a viviendas asequibles, dijeron los funcionarios.
Los fondos se utilizarían para construir viviendas permanentes que contarán con asesoramiento sobre abuso de sustancias y otros servicios integrales, según los partidarios.
“El comprador de vivienda promedio verá una reducción en la cantidad que tiene que gastar en el impuesto a la transferencia de bienes raíces como resultado de este cambio”, Ald. Carlos Ramírez-Rosa dijo al Block Club Chicago. "Pero también estamos pidiendo a las empresas más importantes del mercado, algunas de las corporaciones más grandes del mundo, que cuando compren propiedades en la ciudad de Chicago, paguen un poco más".
Los críticos de la medida dicen que tendría un impacto paralizador en las ventas de propiedades comerciales, ya que esos propietarios ya están sintiendo los impactos de que más empresas tengan empleados trabajando desde casa, lo que reduce los costos generales y las tasas de ocupación, según LP Legal.
Según Crain's Chicago Business, las transacciones de propiedades comerciales en Chicago totalizaron aproximadamente $5.3 mil millones en el primer semestre de 2023, una reducción del 51% con respecto al año anterior.
El excandidato a la alcaldía de Chicago, Paul Vallas, escribiendo en nombre del Illinois Policy Institute, de tendencia conservadora, criticó la medida por su impacto desproporcionado en las propiedades comerciales y advirtió que la medida podría generar ingresos inferiores a los esperados debido a la disminución de las propiedades comerciales. ocupación en Chicago, lo que luego afectaría las valoraciones de las propiedades.
Se han presentado demandas alegando que el referéndum es demasiado vago, según la publicación inmobiliaria The Real Deal. Los demandantes en las demandas argumentan que la ciudad no estaría suficientemente obligada a gastar los fondos en viviendas asequibles y otros esfuerzos para combatir la falta de vivienda.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios también se ha pronunciado en contra de la ordenanza propuesta, diciendo que los impactos en los negocios comerciales afectarán en última instancia a los propietarios de viviendas a medida que la ciudad se esfuerce por hacer frente a posibles déficits de financiación.
